Những điều cần biết khi mua chung cư chưa có sổ hồng
Cơ sở pháp lý
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 30/06/2016 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
Pháp luật về đất đai và nhà ở qua các thời kỳ không quy định thuật ngữ “sổ hổng” và đây là cách người dân thường gọi để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“sổ đỏ” là cách để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Một trong những điều kiện để có thể mua bán nhà ở là phải có giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014). Tuy nhiên, đối với nhà ở thương mại như chung cư thì pháp luật vẫn cho phép mua bán nhưng dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể
Khoản 2, Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí”
Theo Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là:
- Thứ nhất, tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
- Thứ hai, chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đó, nếu mua nhà chung cư chưa có sổ hồng thì người mua nên chọn mua căn hộ mà người bán đã có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Lúc này, việc sang nhượng chung cư chưa có sổ hồng sẽ được thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và người mua sẽ có trách nhiệm thực hiện tiếp tục các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (quy định chi tiết tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng)
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng do 2 bên ký và được lập thành 6 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu), trường hợp phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc thực hiện việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp, hợp tác xã không có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng, chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực bao gồm:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
- Bản chính hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư
+ Trường hợp chuyển nhượng lần thứ hai trở đi thì phải kèm bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán của lần chuyển nhượng trước đó;
+ Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng
- Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao) và phải xuất trình để đối chiếu của các giấy tờ: CMND/CCCD/Hộ chiếu còn giá trị (nếu là cá nhân); quyết định thành lập/giấy đăng ký thành lập (nếu là tổ chức).
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí
Bước 4. Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Bước 5. Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận
Mỹ Linh
Dữ liệu Pháp luật – Nơi cung cấp tư liệu pháp luật Việt Nam & Thế giới
Hotline: 0929 193 573
Email: Dulieuphapluat@gmail.com
Website: Dulieuphapluat.com
