Chuyển nhượng đất khi đồng sở hữu không đồng ý
Theo Khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp người có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng, mua bán phần quyền sử dụng của mình trong khối tài sản có nhiều người chung quyền sử dụng, thì người sử dụng đất cần lưu ý 02 trường hợp sau đây.
Quyền sử dụng đất được phân chia theo phần cho từng thành viên trong nhóm
Trong trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, thì khi thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Sau khi hoàn thành xong các yêu cầu trên thì người sử dụng đất có quyền mua bán, chuyển nhượng phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không cần các người có quyền sử dụng đất khác trong nhóm đồng ý.
Quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần
Đối với trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên trong nhóm ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. Nếu vì lý do nào đó không thể ủy quyền cho một người đại diện thì các thành viên trong nhóm có thể lập văn bản thỏa thuận về việc phân chia phần quyền sử dụng đất có cơ quan thẩm quyền xác nhận hoặc được công chứng, chứng thực. Sau đó người sử dụng đất có thể thực hiện quyền đối với phần đất đã được phân chia theo văn bản thỏa thuận.
Nhưng nếu trong trường hợp cả hai bên đều không thể ủy quyền cho một người đại diện hoặc thỏa thuận về việc phân chia, thì người có quyền sử dụng đất trong khối tài sản chung có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại tòa để yêu cầu tòa xác nhận quyền sử dụng đất.
Góp tiền mua đất bằng giấy tay
Nếu các bên chỉ có giấy tờ viết tay về góp vốn quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, hợp đồng góp vốn để nhận mua quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận của các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực.
Nếu giấy tờ viết tay về góp vốn quyền sử dụng đất không vi phạm các quy định pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu như:
- Do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;
- Do giả tạo;
- Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
- Do nhầm lẫn;
- Do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì hợp đồng viết tay về việc góp vốn giữa hai bên được coi là hợp pháp.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, để xác định giấy tờ viết tay về góp vốn quyền sử dụng đất có đủ cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn còn lại không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải xét đến nhiều yếu tố như: nội dung góp vốn, quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất chung.
Nguyên tắc ưu tiên mua trong tài sản chung
Theo Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 về việc định đoạt tài sản chung, nêu rõ:
- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình
- Đối với việc định đoạt tài sản chung hợp nhất thì thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định pháp luật.
- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
- Trong thời gian 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản và 01 tháng đối với tài sản chung là động sản thì kể từ ngày các chủ sở hữu chung theo phần khác nhận được thông báo về việc bán và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
- Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
- Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, thì trong vòng 03 tháng kể từ ngày phát hiện có vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
Mỹ Linh
